Mencionó que el mercado de ventas ha comenzado a moverse gracias a la disminución de los precios, lo que ha generado oportunidades de inversión atractivas. Resaltó no obstante la necesidad de una inflación controlada y una reactivación del crédito para dar previsibilidad y estabilidad al sector. Destacó un cambio generacional ante la opción de alquilar o comprar.
Alquileres: “alta demanda”
En diálogo con “Lo que queda del día”, por Oíd Mortales Radio (www.oidmortalesradio.com.ar), advirtió que para hablar de cómo está hoy el sector inmobiliario y cuáles son las proyecciones “es necesario separar alquileres y ventas”. Precisó que “en lo que respecta a alquileres siempre hay demanda. Hace mucho tiempo que estoy en el sector inmobiliario y no dejo de sorprenderme por la alta demanda que hay”.Concedió que pareciera que la oferta nunca alcanza “y al haber poca capacidad de ahorro en general, no hay otra opción para la mayoría que alquilar una propiedad, porque son muy pocos los que pueden comprarla. Y por más que han salido líneas de crédito, que eso obviamente que es muy bueno para cualquier economía de cualquier país del mundo, el problema – más que la Ley de Alquileres, que se puede modificar un artículo u otro – son los sueldos que van quedando cada vez más atrasados”.Por qué se reactivaron las ventas
Como consecuencia, agregó que “hoy para una línea de crédito son muy pocos, en porcentajes, los ciudadanos que califican para poder acceder”. Dijo que “en cuanto a ventas se empezó a mover un poco el mercado en los últimos dos o tres meses porque los valores han bajado bastante y están apareciendo precios que uno no veía hace muchísimos años. Entonces muchos ven estos valores como un “precio de oportunidad” o que también tiene muy poco margen de error el comprar a los valores que se están consiguiendo ahora”.Respecto de si esta tendencia tiene que ver con que en los precios estuvieron exagerados o con que las propiedades pierden valor producto del contexto económico, dijo que se trata “un poco de las dos”.
“Esto es como dicen los libros de economía desde el primer año de la secundaria: oferta y demanda”, graficó. “Los precios estaban muy altos y se tuvieron que ir adaptando. Porque si alguien quiere vender tiene que poner el precio que vale la propiedad hoy, porque si no se van a empezar a oxidar los carteles”. Precisó a modo de ejemplo, “una propiedad que estaba en 100 mil dólares hoy se la puede comprar en 60 mil, entonces muchos se animan a poner unas fichitas apostando también a una revalorización, sumado a que hoy la rentabilidad está un poco más alta para el propietario”.
“Entonces al bajar las propiedades y tener un poco más de rentabilidad, el inversor hoy se ve tentado a comprar una propiedad para tener una renta, considerando que bajaron las tasas de los plazos fijos”, agregó. Resumió que “hay otros factores que hacen que el mercado inmobiliario vuelva a ser atractivo para los inversores”.
“El ladrillo, como decían los abuelos, es una inversión segura”, expresó. “Tal vez con menor rentabilidad, pero es una inversión más segura. Dentro de todas las alternativas de inversión que hay en bonos, acciones, criptomonedas, es la inversión más segura, al menos en las ciudades más chicas la gente termina optando por comprar una propiedad, por comprar un inmueble”, aseguró.
Remarcó que “a la gente acá le gusta ver la propiedad, ver la renta. No es tan fácil encontrar un público que pueda invertir en otras alternativas, en otros instrumentos financieros. Y hoy a nivel mundial no hay tasas muy tentadoras para que uno diga: bueno, pongo mis ahorros en determinados productos. Entonces por eso terminan volcándose muchos al negocio del “real estate” como se dice en el mundo, al negocio de la propiedad o del inmueble en general, consideró.
Aumentos en alquileres
Acerca del incremento interanual que tendrán los alquileres pactados bajo la derogada Ley de Alquileres, precisó que “247,56% es el porcentaje exacto (de aumento) de todos los contratos que se hicieron desde julio del 2020 hasta octubre del 2023, que se hacían contratos por tres años con un ajuste anual por el Índice para Contratos de Locación (ICL), que es el ajuste que se estaba usando”.Explicó que “el ICL era un mix entre las subas de sueldos estatales y el Índice de Precios al Consumidor (IPC). La verdad que ahora es muy brusco el ajuste, porque alguien que estaba pagando hasta julio 100 mil pesos, a partir de agosto pasa a pagar 347.560 pesos, o sea 250 mil pesos más”. Dijo que “se comprende que habían quedado muy atrasados. Y como ahora es por un año, el salto lo va a notar el inquilino, en los próximos tres o cuatro meses, pero después va acompañando y se va diluyendo con la inflación”, expresó.
Opinó que “es mejor que haya ajustes cuatrimestrales o semestrales, porque pensando del lado del propietario, no tiene que esperar un año, porque los bienes y servicios prácticamente suben casi día a día. Lo único que está quedando en el país que sube una vez por año son los alquileres que se hicieron desde julio del 2020 a octubre del 2023”.
Respecto de los atajos legales que se usaron durante la vigencia de la ley de alquileres recientemente derogada, como usar la figura de alquileres temporarios, advirtió que “siempre aconsejamos que los contratos se hagan como dice la ley, porque en caso de que haya un problema son contratos nulos y que no se pueden ejecutar. Entonces son ciclos, -consideró- por ahí te toca ganar, por ahí no, pero siempre aconsejamos así a los propietarios que han venido a todas las inmobiliarias tratando de hacer contratos para no sufrir esta pérdida, que no se pueden ajustar por un año”, manifestó.
Detalló que “ahora con la ley actual hay acuerdos de partes en cuanto a cada cuántos meses ajustar y qué índice aplicar, en la mayoría de los contratos están haciendo ajustes trimestrales o cuatrimestrales ajustado por IPC o por ICL”.
“Lo que está pasando también, -reveló- después de que en enero hubo una inflación del 25%, febrero del 20%, con el ajuste trimestral, los contratos que empezaron el primero de enero, en abril tuvimos que hablar con los propietarios porque quedaron los contratos más altos que el valor de mercado, entonces tuvimos que tratar de ajustar, de equilibrar”. Relató que “muchos inquilinos llamaron y nos dijeron: “este alquiler es impagable”. Nosotros tuvimos que hacer de mediadores, que en parte es nuestra función, y hablar con los propietarios y decirles “este contrato es un número totalmente irreal”, así como también hacerle ver al propietario que, en el caso que se vaya el inquilino, no íbamos a poder pedir el valor que estaba en el último mes, porque no se iba a poder alquilar”.
Repunte de la oferta
Contó que en el último mes se amplió la oferta de alquileres, “sobre todo los alquileres más bajos, que son a los que podría acceder un target de personas que tienen los sueldos más bajos, que son los que están padeciendo más esta, llamémosle, crisis”.“Entonces un alquiler de 200 mil pesos -abundó-, lo va a tomar alguien que gana 400 mil, 500 mil y es insostenible… Esto lo hablamos con los colegas y todos llegamos a la misma conclusión, de que, repito, volvió la oferta en el último mes, producto de lo que está pasando a nivel país. Pero hay que ver qué pasa con los otros factores”.
Crédito y menor inflación
Respecto del impacto en el sector inmobiliario de la estabilización de la inflación y la reaparición del financiamiento, dijo que “el tema del crédito es fundamental. Hace muchísimos años que no había. En cualquier país del mundo, en la mayoría de los países, el gran porcentaje de las compras de inmuebles se hacen a través de crédito, porque si no es prácticamente imposible”. Aunque advirtió: “obviamente que tiene que bajar más la inflación, porque también en las líneas de crédito las tasas todavía están muy altas”.Recordó no obstante que “con la anterior línea de crédito hubo que refinanciar, porque se tornaron impagables, por lo menos ahora hay un tope, que eso está bueno, para que en caso de que la inflación se dispare de nuevo, el tomador del crédito tenga que pagar hasta un determinado límite, porque si no es imposible, con la línea de crédito UVA, que bueno, ya sabemos qué pasó eso en el 2015-2016”.
Respecto de si se verifica como tendencia la preferencia a alquilar antes que comprar en las nuevas generaciones dijo que “hay un cambio generacional y los chicos jóvenes o hasta los 30 años ya no se manejan con los conceptos de antes. Hoy los millennials son ciudadanos del mundo y tienen otra ideología, otra forma de pensar y no tienen instalado tanto eso de comprar una propiedad”.
