Es decir, en tierras que pertenecen al conjunto de la sociedad y temporalmente confiadas a una única empresa privada con el objeto de explotar el agua termal -que también es un recurso público-, ha cobrado forma algo así como una pequeña villa turística, muy bella, paradisíaca, tranquila, que pasa casi desapercibida, disimulada entre cortinas de árboles gigantescos.
La ubicación, como el paisaje, son inmejorables. Quienes se alojan en esos bungalow tienen a pocos metros el Aeropuerto Comodoro Pierrestegui y el Autódromo Ciudad de Concordia. También están muy cerca de la Ruta Nacional 14, de la Represa de Salto Grande y del puente internacional con el Uruguay. La vista aérea habla por sí sola de un entorno cuasi perfecto. Que sean cabañas privadas levantadas en terrenos públicos previamente concesionados a un único privado, no entraña per se ninguna cuestión reprochable sino todo lo contrario, siempre y cuando -obvio- se cumplan algunas exigencias básicas, indispensables para garantizar la transparencia administrativa y la seguridad jurídica de todos los actores.
Algunas preguntas pueden servir para entender cuáles son esas exigencias básicas. ¿Qué normativa ha regulado la creación de esta especie de “villa” montada en una propiedad pública? O sea, ¿qué respaldo legal ha permitido al concesionario proceder a subconcesionar lotes para bungalow y qué garantías jurídicas convencieron a los inversores para que se atrevieran a arriesgar parte de su patrimonio? ¿Hubo un llamado a concurso público de ofertas, bajo contralor municipal, para seleccionar a esos “inversores”, de manera tal de garantizar que hipotéticos interesados se enterasen y presentasen sus propuestas? ¿El Estado intervino en esa selección o el concesionario decidió en soledad quiénes podrían invertir allí? Y si intervino la Municipalidad, ¿cuál fue su rol?, ¿en qué documentación quedó plasmada su tarea en la selección de inversores, más allá de los controles de obra pertinentes? ¿Son todas cabañas para alquilar a turistas o las hay de uso familiar? Y si hay de ambos tipos, ¿con qué requisitos diferenciados en cada caso?
Además, resulta clave saber: ¿Qué incompatibilidades se tuvieron en cuenta, a fin de evitar que funcionarios públicos con responsabilidades en el municipio y en la provincia -sea de manera directa o por medio de familiares directos-, queden ubicados a ambos lados del mostrador, usufructuando un predio cuyo uso y explotación al mismo tiempo tienen el deber de controlar? ¿Es pública la lista de esos inversores? ¿Cómo puede cualquier ciudadano acceder a ella? ¿Y si un nuevo inversor pretende sumarse, cómo puede hacerlo? Por ejemplo, ¿es posible la “compra-venta” de los bungalow, tal como ofrecen algunas inmobiliarias en internet? Y de ser posible, ¿qué se vende, si la propiedad del lote es del Estado?
Por otra parte, ¿estuvo y está garantizada la competencia en pie de igualdad entre quienes poseen alojamientos fuera del predio termal, en tierras privadas que debieron previamente adquirir, y quienes están dentro del complejo, en lotes públicos y con agua termal también pública? ¿Qué tratamiento impositivo tienen? ¿Abonan los mismos impuestos y tasas que los dueños de alojamientos fuera del predio termal? ¿Qué condiciones de habilitación han debido cumplir?
Obvio que es la Municipalidad de Concordia la única que puede responder con autoridad cada una de estas preguntas. Es más, existe una Comisión de Control de Concesión del Predio Termal, creada por Ordenanza 27901 del año 1995, y luego modificada en normativas posteriores. Ahora bien, ¿funciona realmente?, ¿quiénes la integran hoy en día?, ¿con qué periodicidad se reúne?, ¿se puede acceder a las actas de sus reuniones? ¿Recibe consultas de la comunidad y las responde?
Las ordenanzas
Las respuestas jurídicas a todos estos interrogantes deberían surgir con claridad en primer lugar de las normas municipales. Pero no resulta sencillo hallarlas. Y las que se pueden localizar están redactadas apelando a un lenguaje que no es del todo claro y preciso. Por caso, en la ordenanza 30869, del año 1999, que incluye el “contrato de concesión”, jamás se mencionan palabras como “cabañas”, “bungalow”, “alojamientos”, u otras con significados parecidos.El texto normativo incluye expresiones tales como la “cesión del uso y goce” para “la instalación del complejo termal”. También alude a las “actividades objeto de la concesión”. ¿Subalquilar a privados es un derecho comprendido dentro de los alcances de ese “uso y goce”? ¿El “Complejo Termal” incluye la “Villa Termal”? Si así fuera, la lógica del derecho conduce a suponer que debió preverse bajo qué condiciones el concesionario podía sub concesionar.
“Un gran negocio inmobiliario”
En efecto, en abril de 2003, cuando gobernaba el municipio Hernán Darío Orduna, fue aprobada la ordenanza 32362, donde por vez primera la Municipalidad hace mención implícita a las cabañas que ya proliferaban dentro del complejo. Pero en vez de imponer condiciones en nombre del bien común, en vez de plasmar exigencias que garanticen, por ejemplo, la igualdad ante la ley de todos los inversores del sector turístico de la región, o fijar requisitos claros para evitar incompatibilidades, dicha ordenanza se pareció a un traje a medida para proteger a los que ya habían construido dentro del predio, garantizándoles que podrían seguir allí aunque cayera anticipadamente la concesión a la firma que los había hecho entrar, Vertientes de la Concordia. El artículo 1 lo decía con claridad: “Reconócese a aquellas personas físicas o de existencia ideal que realicen inversiones dentro del predio termal concedido a vertientes de Entre Ríos S.A. (VERTER S.A.) para el caso que la Municipalidad rescinda el contrato con la referida empresa, el mismo plazo de vigencia que le resta a la empresa concesionaria”.
Esta ordenanza de 2003, parida muchos años después de la concesión del predio termal, es un abierto y público reconocimiento de que los primeros inversores entraron al predio sin ningún marco normativo. Es evidente que invirtieron sin tener certezas jurídicas de qué ocurriría si el concesionario que los había tentado para entrar al negocio se iba o lo echaban. De otro modo, no habría sido necesaria esta sorprendente ordenanza aclaratoria.
Pero este texto normativo terminó derogado dos años después por otro, la Ordenanza número 33.051 de 2005 -cuando el intendente era Juan Carlos Cresto y el Profesor Luis Emilio Fonseca presidía el HCD-, en cuyos considerandos se lee una gravísima denuncia que tal vez mereció ser investigada de oficio en los tribunales: “Esta norma -dice, en referencia a la ordenanza 32362- desnaturalizó por completo el contrato originalmente suscripto con la concesionaria, convirtiendo el predio cedido en un gran negocio inmobiliario más que en una explotación comercial que esté de acuerdo a la propuesta obrante en los antecedentes que dieron lugar al contrato”.
Traducido, fue la misma municipalidad, a través de su mismísimo Concejo Deliberante, la que admitió y denunció un “negocio inmobiliario” no previsto en la concesión inicial. Por si no queda claro, la ordenanza 33.051, que derogó la cuestionada 32362, incluye otro párrafo singular:
“Que la Municipalidad al contratar tuvo en cuenta un proyecto de explotación definido, que debía realizarse en distintas etapas y que, por una muy poco feliz cláusula de exigibilidad, su ejecución se vio limitada al capricho de la concesionaria”.
Y sigue:
“Que, sin embargo, reconocer la existencia de una norma perjudicial para los intereses municipales a permitir que la concesión se convierta en un simple loteo o negocio inmobiliario y se aparte de los objetivos que la municipalidad tuvo al contratar, hay un largo camino que no debemos recorrer”.
¿Qué pasó en los 17 años transcurridos desde que se escribiera esta advertencia en los considerandos de una ordenanza? ¿Se hizo algo desde entonces hasta el presente para evitar esa mutación de la concesión en un “simple loteo o negocio inmobiliario”? ¿Esas 1000 plazas de alojamientos privados aludidas por la información oficial actual funcionan bajo un encuadre legal apropiado, transparente, celoso de la seguridad jurídica del inversor a la vez que del bien común, cuidadoso de cualquier clase de incompatibilidades, teniendo en cuenta que se trata de la explotación de un lugar y un recurso bajo contralor municipal y provincial y que los controladores no pueden ser a su vez controlados? ¿Hay posibilidades de que se sumen nuevos inversores para construir más cabañas y, en ese caso, cumpliendo qué requisitos, con qué derechos y obligaciones? Cuánto más claros dichos requisitos, mayores posibilidades habrá de que lleguen más inversiones.
Las respuestas oficiales y privadas
El Entre Ríos procuró acceder a la información. No resultó sencillo. A la Presidencia del Concejo Deliberante, en ese momento ejercida por Daniel Cedro, se le solicitó saber algo extremadamente básico: “cómo está conformada hoy la Comisión de Control de la concesión del predio termal, cuándo fue la última vez que se reunió, con qué periodicidad lo hace y si quedan actas de esos encuentros”. Aunque la atención fue muy amable, el resultado fue prácticamente nulo. Algo tan elemental no fue respondido. La misma pregunta fue formulada a algunos concejales y tampoco supieron responder.A la Secretaría de Turismo, a cargo de Aldo Álvarez, se le pidió saber quién integra la comisión de control en representación de dicha secretaría y acceder al listado completo de los inversores en bungalow. “Imagino que es información pública, puesto que ocupan tierras públicas”, justificamos. Hubo amables intercambios de mensajes, jamás una negativa y promesas de futuros diálogos, pero el resultado fue igual a cero.
Mucho mejor terminó siendo la experiencia al contactar a Edgardo Fernández, quien, más allá de los cambios societarios en la empresa concesionaria, sigue siendo el máximo referente del complejo termal.
Fernández contó vía WhatsApp que “en el año 2000 o por ese tiempo -no recuerdo exactamente la fecha- se hizo una publicación en los diarios de Concordia invitando a la construcción de bungalow y cabañas y ofreciendo los servicios de gastronomía y puestos de venta de artículos regionales, teniendo muy pocos interesados. Después de algunos años se empezaron a otorgar algunas concesiones de parcelas destinadas a la construcción de bungalow y cabañas. Con los lotes se hace una cesión de derechos por el tiempo que dura el contrato de termas con la municipalidad. Después de dicho tiempo todo pasa a manos de la Municipalidad”.
En el mismo chat, Edgardo Fernández hizo llegar una primera lista de inversores redactada en borrador, con apellidos y algunas iniciales, y días después envió la foto de una lista impresa:
Es verdad que se trata de una lista desprolija y quizá incompleta, sólo con apellidos y sin nombres, lo que dificulta saber quién es quién, pero no es menos cierto que al menos el concesionario se mostró abierto a informar, algo que, en principio, es deber del Estado municipal, en quien la comunidad confía la sana administración de la cosa pública.
La disposición de Edgardo Fernández a divulgar la lista seguramente obedeció a dos razones básicas: 1) es información pública y 2) no es un demérito sino todo lo contrario ser inversor turístico. Bueno sería que muchos más lo sean, porque es un aporte al desarrollo. Obvio, para serlo hay que contar con el debido respaldo económico y no recaer en incompatibilidades, dos condiciones básicas que deben cumplir quienes arriesgan su dinero invirtiendo en un predio público, sujeto a lógicos controles estatales.
En la lista hay familias de Concordia, Buenos Aires, Santa Fe, Córdoba, etc. También hay algunas de origen oriental. Por último, se aprecian coincidencias en dos casos con apellidos de esposas de exintendentes y en un tercero con un ministro provincial. Un listado formal, oficial, que incluya nombres y apellidos completos, CUIT, la fecha en que formalizó la inversión y si hubo traspasos de los derechos entre privados, podría aportar más precisiones y disipar cualquier atisbo de incompatibilidad.
También valdría publicar en la web información precisa sobre el encuadre jurídico para quien pueda interesarse en invertir en alojamientos dentro del predio termal concordiense, incluyendo las regulaciones para traspasos entre privados, atento a que hay inmobiliarias que ofrecen a la “venta” por internet bungalow en termas, sin que quede claro qué “venden”, siendo edificaciones en tierras públicas.
Transparentar toda esa información tornándola de fácil acceso sería además un gesto hacia toda la comunidad, que tiene derecho a saber cómo son administrados los patrimonios públicos.
